Aluguel como pessoa física ou por meio de empresa: a diferença entre 23,7% e 11,33% e o que ela deixa de fora

Por que a comparação simples engana

Imagine uma família que recebe R$ 24 mil de aluguel por mês como pessoa física. Ao calcular o imposto de renda sobre aluguel pela tabela progressiva, a conta assusta, e surge a tentação de comparar essa alíquota direto com a de uma empresa, como se fosse a única variável relevante da decisão.

Na tabela progressiva, o imposto sobre esse aluguel é de R$ 5.691,27 por mês, o que equivale a 23,7% do valor recebido, ou R$ 68.295 por ano. É uma alíquota alta, e é natural que o olhar se volte para a pessoa jurídica.

Os sinais de que a comparação está incompleta

A alíquota da pessoa física é comparada diretamente com a alíquota da pessoa jurídica, sem considerar custos de abertura e manutenção.

A transferência dos imóveis para a empresa não entrou na conta, incluindo o ITBI.

Ninguém simulou o que acontece quando o lucro da empresa precisa ser distribuído aos sócios.

Não há contador acompanhando o desenho, apenas uma comparação feita em planilha.

O ganho de capital futuro, em uma eventual venda do imóvel, não foi considerado em nenhum dos dois cenários.

Como calcular as duas alíquotas

Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva do imposto de renda, com alíquota máxima de 27,5%. No exemplo de R$ 24 mil por mês, o imposto efetivo é de R$ 5.691,27, ou 23,7% do valor recebido.

Premissas: aluguel de R$ 24 mil por mês recebido diretamente por pessoa física, recolhimento mensal via carnê leão, sem deduções relevantes além das previstas em lei.

Se o mesmo aluguel fosse recebido por uma empresa no lucro presumido, a base de cálculo usa a presunção de 32% sobre a receita bruta de locação. Sobre essa base, incide IRPJ de 15%, CSLL de 9%, além de PIS e Cofins de 3,65% sobre a receita bruta. Somando tudo, a carga efetiva sobre a receita fica em cerca de 11,33%, o equivalente a R$ 2.719,20 por mês sobre os mesmos R$ 24 mil.

Premissas: empresa no regime de lucro presumido, presunção de 32% para locação de imóveis, IRPJ de 15%, CSLL de 9%, PIS e Cofins de 3,65% sobre a receita bruta.

> A tributação da pessoa jurídica no lucro presumido segue regras da Receita Federal sobre presunção de lucro para locação (consulta em 13/10/2026, gov.br/receitafederal).

O que a comparação de alíquotas deixa de fora

A diferença entre 23,7% e 11,33% parece decisiva, mas a conta completa tem outros três componentes. O primeiro é o custo da empresa: contabilidade mensal, taxas de manutenção e eventuais custos de abertura. O segundo é a transferência dos imóveis para a pessoa jurídica, que em geral exige o pagamento de ITBI sobre o valor de mercado dos imóveis. O terceiro é o ganho de capital, que pode ser apurado de forma diferente dependendo de o imóvel estar em nome de pessoa física ou já ter sido transferido para a empresa, tema também abordado em vender o imóvel e investir ou manter.

Como decidir entre os dois caminhos

A decisão de constituir uma estrutura para receber aluguéis depende do volume de receita, do tempo que a família pretende manter os imóveis e de quanto do lucro precisa ser distribuído para sustentar o padrão de vida. Isso importa porque a distribuição de lucros acima de R$ 50 mil por mês ao sócio sofre retenção de 10% na fonte, conforme as regras de tributação mínima de altas rendas, detalhadas em tributação mínima de altas rendas. Essa retenção reduz parte da vantagem obtida na pessoa jurídica, e precisa entrar na conta final antes de qualquer decisão.

Quando a diferença entre as duas alíquotas, depois de descontados os custos da empresa e a retenção na distribuição, ainda é relevante, e a família pretende manter os imóveis por muitos anos, a estrutura societária tende a fazer sentido. Quando o volume de aluguel é menor ou a transferência dos imóveis teria custo de ITBI elevado, a diferença pode ser anulada rapidamente.

Como a Consultoria OIK integra essa decisão

A OIK compara os dois cenários com os números reais da família, incluindo custo de contabilidade, ITBI estimado na transferência e a tributação na distribuição do lucro, sempre trabalhando junto com o contador responsável pela empresa.

Como isso conversa com as outras áreas

A decisão sobre estrutura de recebimento de aluguel conversa diretamente com a rentabilidade do imóvel alugado, explicada em rentabilidade do imóvel alugado, com a decisão de manter ou vender o imóvel, tratada em vender o imóvel e investir ou manter, e com o planejamento sucessório, já que imóveis em pessoa jurídica seguem regras diferentes de transmissão, abordadas em planejamento sucessório, o que acontece se você faltar.

Execução: por onde começar

Levante o valor total de aluguéis recebidos pela família e o imposto efetivo pago hoje como pessoa física. Peça ao contador uma simulação da carga tributária no lucro presumido, incluindo custos de manutenção da empresa. Estime o ITBI devido na eventual transferência dos imóveis. Compare o resultado líquido final, já considerando a retenção na distribuição de lucros acima de R$ 50 mil por mês.

Como a OIK trata esse ponto

Conteúdo informativo, não substitui análise individual. A decisão entre manter os imóveis em pessoa física ou transferir para uma empresa depende de números específicos da família e exige a participação de um contador ou advogado na estruturação.

Perguntas frequentes

Qual é o imposto sobre aluguel recebido por pessoa física?

O aluguel entra na tabela progressiva do imposto de renda, com alíquota máxima de 27,5%. No exemplo de R$ 24 mil por mês, o imposto efetivo é de R$ 5.691,27, ou 23,7% do valor recebido.

Receber aluguel por meio de uma empresa compensa?

Pode compensar quando o volume de aluguel é alto e os imóveis serão mantidos por muitos anos, mas a comparação precisa incluir custo de contabilidade, ITBI na transferência dos imóveis e a tributação na distribuição do lucro aos sócios.

O que muda quando o lucro é distribuído aos sócios?

A distribuição de lucros acima de R$ 50 mil por mês ao mesmo sócio sofre retenção de 10% na fonte, o que reduz parte da vantagem obtida na tributação da pessoa jurídica e precisa entrar na conta final.

Em poucas palavras

A diferença entre 23,7% na pessoa física e 11,33% na pessoa jurídica, no exemplo, é real, mas incompleta. Custos de manutenção da empresa, ITBI na transferência dos imóveis e retenção na distribuição de lucros podem reduzir boa parte dessa vantagem, e a decisão exige contador ou advogado envolvido.

A OIK compara os cenários com os números reais da família e trabalha junto com o contador. Agende um diagnóstico.